Bir akademisyen gözüyle bir analiz. Umarım beğenirsiniz. İyi okumalar.

13 Eylül 2022’de Türkiye’nin en büyük sosyal konut projesi Başkan Recep Tayyip Erdoğan tarafından açıklandı. İlk bakışta, bravo dedim, iyi bir proje açıkladılar. 20 yıldır iktidarlarında ilk defa ciddi bir proje açıklanıyor galiba dedim.

Eee tabii hem akademisyen, hem gazeteci yönümüz olunca başladık, konuyu eşelemeye. Eşeledikçe kokusu çıktı, eşeledikçe kokusu çıktı. Sonra dedim, bu kadar yeter. Gerisi benim uzmanlık sahamı aşıyor. Ve dedim ki; alın “tokiyye”niz sizin olsun. TOKİ demedim. Çünkü “TOKİ”nin şu anda usulüne uygun yürütülse, her vatandaşın vatandaşlık hakları gereği zaten “doğal hakları” olan barınma sorununu çözebilecek keyfiyette olduğunu düşünüyorum.

Tam da 12’den hedefi vuran “Tokiyye” ifadesi ile ufkumuzu açan BTP Genel Başkanı Hüseyin Baş’a ne kadar teşekkür etsek azdır.

Şimdi neler tespit ettik, sizlerle paylaşayım.

Ha bu arada, araştırmalarım sırasında teknik konularda hep işin ehli olan akademisyenlerden destek aldığımı belirtmeden geçemeyeceğim. Konu gereği inşaat mühendisi, mimar, finans, matematik ve istatistik uzmanı arkadaşlarımdan bilgiler aldım.

Sosyal Konut Fiyatları

Malum konutlar için fiyatlar açıklandı. Ve hemen ardından Sayın Bakan Kurum’un açıklaması; “Milletimizi en çok sevindiren şey, yeni yuvalarımızın maliyet fiyatı üzerinden yaptığımız yüzde 40 indirim oldu. İlk etabın yatırım maliyeti 422 milyar lira. Bu bedelin yüzde 40’ını Sayın Cumhurbaşkanımızın talimatlarıyla, devletimizin sübvansiyonuyla karşılıyoruz.”

Başka bir açıklama, konutlar hazine arazileri üzerine yapılacak. Dolayısıyla arsa maliyeti de TOKİ için sıfır.

Ben şunları anladım:

Bu fiyatlar güncel inşaat maliyetinin %40 altında olmalı. Ve bu %40 senin benim vergilerimden karşılanacak.
Hazine arazileri devletin malı olduğuna göre, senin benim arazim vatandaşa verilecek.

Açıkçası bu anladıklarımdan rahatsızlık duydum mu?

Hayır. Neden? Sosyal konuttur, devletin bu desteği normaldir. Hele bir de yine bizim vergilerimizle göçmenlere bedava evlerin yapılıp verildiği günümüzde bu kadarı da vatandaşlarımıza verilsin.

Babam gençlik yıllarında uzun süre memlekette müteahhitlik yaptığından bu işler hakkında bilgimiz var. Başladım güncel fiyatlara göre Türkiye’deki “Yapı yaklaşık birim maliyetleri”ni araştırmaya

Yapı yaklaşık birim maliyetleri nedir?

Ülke genelinde gerçekleşen maliyet fiyatının imal edilen alana bölünmesiyle bulunan ve arsa bedelinin dahil olmadığı fiyat değeri olup yaklaşık bir değerdir.

Mimar Şakir Aynacı Beyin yönlendirmesi ile belli periyotlarda resmi gazetede ülkemizdeki güncel yapı yaklaşım maliyetlerinin açıklandığını öğrendim. 13 Eylül 2022 tarihli 31952 nolu resmi gazetesindeki rakamlarda 3 kata kadar olan konutlar için birim maliyeti 3.450 TL/ m²30,50 m. il 51,50 m. yükseklikteki konutlar için 6.400 TL/ m² olarak ilan edilmiş.

O zaman hemen aldım elime hesap makinesini, açıklanan fiyatlara göre sosyal konutların birim maliyetini hesapladım.

İstanbul, Ankara, İzmir Büyükşehirler için açıklanan 3 rakamı örnek olarak alır isek;

		Açıklanan Fiyatlar (TL)	Birim fiyatları (TL/m²)
2+1	75 m²	679.000	9.053
2+1	85 m²	770.000	9.059
3+1	105 m²	950.000	9.048

Yani ortalama 9.050 TL/m² kabul edebiliriz.

Özetlersek; Hükümet tarafından açıklanan sosyal konutların birim maliyeti 9.050 TL/ m²; yine aynı bakanlık tarafından açıklanan ülkemizdeki birim maliyetleri ise 3.450 – 6.400 TL/ m²

Sayın Bakanın % 40 devlet desteği dediğini de dikkate alarak, lütfen rakamları değerlendirin. Yorumu size kalsın.

Ama bir de tersten hesabı tekrarlayalım, maksat Bilal de anlasın. Bu hesaba göre % 40 devlet desteği olmasa bile; 75 m² konutun resmi gazetedeki rakamlara göre yaklaşık maliyetleri 258.700 – 480.000 TL. Ama açıklanan rakam 679.000 TL.

Taksit Tutarları Ne Olacak?

Yapılan açıklamada taksitlerin 6 ayda bir memur maaşlarına gelen zam oranında artırılacağı söyleniyor. O zaman örneğin son yapılan memur zammının %41,69 olduğunu biliyoruz. Bu oran uygulansa; yine örnek aldığımız 679.000 TL değerindeki konutun 2.546 TL olarak açıklanan rakamı 3.607 TL.’ye yükselecek. Ben de hemen simülasyon yaptım. Son 12 yılda devlet memurlarına yapılan zam oranlarını ve istatistik hesaplamalarında uç değerlerin dikkate alınmayacağını düşünerek, yani Hükümet lehine düşünerek 6 ayda bir devlet memuruna ortalama % 10 zam yapılacağını varsaydım. %41,69’u dikkate alsam zaten, vay halimize.

6 ayda bir Devlet Memuruna %10 zam yapılmasına göre taksitlerin seyri

7. ayda taksit 2.801 TL’ye; 13. Ayda 3.081 TL’ye; 103. Ayda 12.869 TL’ye; uzatmayalım 230. Ayda 95.231 TL’ye, 236. Ayda 104.755 TL’ye yükselecek.

Böylece 679 bin rakam açıklanan konutun size maliyeti 6 milyon 724 bin 189 TL olacak. Henüz daha size şehrin neresindeki konutun size düşeceğini bilmeden yaklaşık 7 milyonluk bir borcun altına gireceksiniz. Hem de 22.442 TL yoksulluk sınırının olduğu bir ülkede toplam hane geliriniz 18.000 i geçmeyecek. Geçiyorsa zaten başvuru yapamazsınız.

Dedik ya; yazdıklarımızı herkes anlasın. Finans Destek Kurumları için internette birçok konut desteği hesaplama robotları var. Hem onlardan, hem de işin uzmanlarından destek alarak bir finans kurumundan destek alarak bu konutları alsak bize maliyeti ne olur acaba diye sorguladım.

Şu anki güncel oranlara bu konutun % 10’unu peşin verip gerisi için destek alınsa yine 20 yılda ödeme koşulu ile bir kişiye maliyeti 3 milyon 172 bin 550 TL ( Şu anda yasa gereği kurumlar daha çok peşinatla ve daha az taksit sayısı ile destek veriyorlar. Burada çıkarılacak özel yönetmelikle bu sınırın kaldırıldığını varsayarak hesaplamalar yapıldı.)

Özetlersek; mevcut oranlara göre finans kurumu ile bu evin size toplam maliyeti 3 milyon 172 bin 550 TL olurken; eğer devlet memurlarına gelen zam ortalama % 10 olursa 6 milyon 724 bin 189 TL; %25 zam gelirse 444 milyon 379 bin 019 TL olacak. Seçenekler artırılabilir.

Ve bu rakamlara bakarken; finans kurumlarının konut destek karlarını hesaplarken; mevcut piyasa koşullarına göre muhtemel en yüksek riskleri dikkate alacaklarını da unutmayalım.

“Tokiyye” konusu çok yönden irdelenebilir. Belki başka yazılarımızda onları da konuşuruz. Ben sadece 2 yönden baktım.

O zaman ne diyoruz: Fotoğraflar bazen yanıltabilir

Çözüm tüm vatandaşlarımızı içine alacak top yekun kalkınmadır, herkesin alım gücünün artırılmasıdır.

Gelelim “TOKİ” yetkililerine önerimize.

Milli Ekonomi Modeli’nde TOKİ

Siz metro yaparken, yol yaparken vatandaştan peşinat mı alıyorsunuz? Unutmayın yol yapmak, köprü yapmak nasıl devletin göre ise vatandaşın “barınma sorunu”nu çözmek de devletin görevidir. O kaynakları nasıl ayarlıyorsanız, TOKİ olarak önce sosyal konutlar yapılacak.

Daha sonra bölgesine göre yoksulluk sınırı dikkate alınarak vatandaşa bu evler direkt verilecek.

Konutun olduğu bölgede güncel kira bedeli ne ise; vatandaştan bu kira bedeli istenecek. Vatandaştan herhangi bir peşinat alınmayacak. 20 yıl sonrasında bu ev vatandaşın malı olacak. Ve o dönemden sonra vatandaştan kira alınmayacak.

Bu sırada vatandaştan alınan bu kiralarla da bir sonraki konut projeleri finanse edilmiş olacak.

İşte o zaman bu proje Prof. Dr. Haydar Baş Beyin Milli Ekonomi Modelinde bahsettiği Sosyal Konut projesi olur. Sizin şu an yaptığınız düpedüz “Müteahhitlik.”

“Tokiyye yapıyorlar inanmayın (@huseyinbas_BTP)”

Doç. Dr. Ali Bestami Kepekçi

Facebook

Twitter